Por que os apartamentos estão encolhendo? O impacto do custo de construção e limites do MCMV
Nos últimos anos, o Brasil viveu uma combinação de pressões econômicas que afetou o setor de construção civil. A pandemia de Covid-19, a escassez de insumos, a valorização das commodities e a reorganização das cadeias produtivas globais criaram um cenário de aumento acelerado nos custos de produção. Ao mesmo tempo, programas habitacionais voltados à população de baixa renda, como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), não acompanharam esse movimento com ajustes compatíveis.
O resultado é um descompasso: o custo de produzir moradia cresce em ritmo mais rápido que o poder de compra subsidiado pelo programa. No segmento econômico, especialmente na Faixa 2 (que concentra 15% do déficit habitacional brasileiro e atende famílias com renda entre R$ 2.640 e R$ 4.400), essa diferença se tornou um desafio diário para construtoras e incorporadoras.
O custo subiu, o teto não
De 2020 para cá, o custo por metro quadrado de uma construção residencial aumentou mais de 40%. A escalada foi puxada por insumos como aço, cimento, PVC e alumínio, somada a reajustes salariais no setor e impactos tributários.
Esse avanço supera de forma ampla os ajustes feitos no teto de financiamento do MCMV. Com recursos limitados e sem espaço para aumentar o preço final ao comprador, o único elemento que restou para adequar a equação foi a redução da metragem das unidades.
Assim, surgiram projetos com 37 m², 35 m² e até menos, especialmente em áreas metropolitanas, onde o valor do terreno já é um peso considerável no custo total.
A lógica econômica da redução
A matemática é simples: custo unitário = área privativa × custo por m².
Com o valor do m² subindo e o valor final limitado pelo programa, a área privativa passa a ser a variável de ajuste. Para que o imóvel se mantenha dentro do teto de venda, é necessário reduzir o tamanho. Isso não é uma estratégia de nicho ou de luxo compactado. É uma resposta à restrição orçamentária em um mercado em que cada centímetro quadrado tem peso no resultado.
Além de uma escolha de mercado, um reflexo de contexto
A redução das metragens não se explica apenas pelo cenário econômico. Existe também um componente de demanda.
De acordo com o Secovi-SP, 80% dos apartamentos vendidos em São Paulo em 2024 tinham até 45 m². Foram mais de 80 mil unidades compactas comercializadas, de um total de 103 mil. Além disso, mudanças no perfil demográfico reforçam o movimento: em 2022, 15,9% dos domicílios brasileiros eram unipessoais e, aproximadamente, 19% dos casais declararam não querer ter filhos.
Esses números mostram que existe mercado para imóveis menores. Contudo, no caso do segmento econômico, a redução de metragem está menos ligada a preferências de consumo e mais a uma necessidade de adequação financeira.
Caminhos possíveis para reverter o quadro
O ajuste dessa equação exige medidas coordenadas. Entre as principais propostas para reverter o cenário está a revisão anual dos tetos do programa, de forma que acompanhem indicadores como o INCC e o IPCA.
Esse alinhamento permitiria que o poder de compra subsidiado pelo governo se mantivesse compatível com a realidade dos custos de produção, evitando que o ajuste recaia apenas sobre o tamanhodos imóveis.
Outra medida considerada é o estímulo à industrialização da construção, ao adotar tecnologias como sistemas pré-moldados, estruturas modulares e processos padronizados que aumentam a produtividade, reduzem desperdícios e possibilitam ganhos de escala. Essas soluções diminuem o custo por metro quadrado e podem melhorar o padrão construtivo e o prazo de entrega.
Ainda, especialistas defendem uma revisão tributária específica para o setor, voltada a reduzir encargos que encarecem insumos e serviços. A diminuição do chamado “Custo Brasil” também é vista como fundamental, com investimentos em logística, melhorias no transporte de materiais e simplificação dos processos de licenciamento. Essas ações, quando combinadas, poderiam criar um ambiente mais favorável para que o segmento econômico continuasse a oferecer imóveis acessíveis, com metragens adequadas e qualidade construtiva, sem comprometer a viabilidade financeira das construtoras.
Essas medidas não eliminam os desafios, mas criam condições para que o segmento econômico possa entregar imóveis com metragem mais adequada sem inviabilizar o negócio.
Um problema que vai além da planta
Quando se fala em apartamentos menores, a discussão não se restringe à metragem. O tamanho influencia a qualidade de vida. Ambientes mais compactos podem ser funcionais quando bem planejados, mas há limites para manter conforto e usabilidade.
No segmento econômico, em que o público depende do imóvel para morar de forma estável e por muitos anos, a redução de espaço pode trazer implicações para a dinâmica familiar, armazenamento, ventilação e iluminação natural.
Por isso, especialistas alertam que o debate sobre a metragem não é apenas técnico ou econômico. É uma questão de dignidade habitacional.
A responsabilidade compartilhada
O desafio de equilibrar custo e metragem não é exclusivo das construtoras. Envolve a articulação entre governo, setor produtivo e instituições financeiras. Sem incentivos e políticas alinhadas, cada aumento no custo de construção terá como resposta natural mais cortes na área privativa.
Isso mantém a roda girando, mas empurra para o futuro um problema de qualidade e adequação dos imóveis populares.
O encolhimento dos apartamentos no Brasil é o retrato de uma equação em desequilíbrio: custos crescentes, tetos de financiamento defasados e mudanças demográficas que influenciam a demanda.
Enquanto as unidades compactas ganham espaço no mercado, a política habitacional precisa ser repensada para que tamanho reduzido seja uma opção de design e não uma imposição econômica.
Sobre a BRZ
A BRZ Empreendimentos é uma incorporadora com foco no segmento imobiliário econômico, nascida em 2010 em Belo Horizonte (MG). Atualmente, encontra-se sediada em Campinas (SP). Reconhecida por entregar moradias de qualidade com alto valor agregado, a companhia é uma das empresas mais admiradas do seu segmento. Despontando como liderança no sudeste brasileiro, presente em 32 localidades em SP, MG e RJ, chegou à marca de 100 empreendimentos e mais de 29 mil unidades entregues em 2024. Para mais informações, acesse aqui.
